在这个世界上存在两种房地产预售制度，一种是世界上通用的预售制度，另一种是具有中国特色的房地产预售制度。

先说说世界上通用的房地产预售制度，购房者签约后先付一部分定金，这个定金和我们中国的首付款完全是两个概念。这个定金是保障购房者在不违约的情况下是完全可以退回来的，而且购房者还要额外收到房地产公司的违约金。交付定金后，只要购房者没有收到房子，是不用还贷款的。在这里根本就不存在烂尾楼的情况，因为银行在开发商没有盖好房子的情况下，他是打死都不敢把款放给开发商的，因为这样做的后果不是他能够承受得了的。

再说说我们中国特色的房地产预售制度，购房者签约后，接着交给开发商首付款。从签约的那一天开始，购房者就开始还贷款了。不管开发商盖没盖好房子，哪怕开发商只挖好了一个坑，还是只建了一个大门，购房者都必须每月还银行贷款。可怕的是，本来这个贷款是放在银行的监管账户里的，但是开发商买通了银行高管，于是在没有盖好房子的情况下，开发商竟然把监管账户里的钱全部取走了。

如果购房者的运气好，开发商几年后交付房子。如果购房者倒霉，开发商把取走的购房款全部挪作它用或者直接卷款跑路，于是就出现了烂尾楼。更令人感到不可思议的是即使房子烂尾了，但是购房仍然必须每月还房贷，必须为这些根本不能居住的破砖烂瓦还贷款。这个烂尾楼的主要责任者就是银行，是银行和开发商狼狈为奸，沆瀣一气，在房子没有交付的情况违规让开发商取走购房款。次要的责任就是开发商，拿着购房款直接卷款跑路这是明显的违法。

更加诡异的现象发生了，银行违规给开发商放款，开发商卷款跑路，这两家都是有很大的责任的。但是这两家都不承担任何的损失。所有的责任都要由没有任何责任的购房者来承担。开发商承担了所有的骂名，银行倒像一个没有任何责任的旁观者，继续催着购房者还贷款。如果不还，就会到法院起诉购房者，于是购房者的房子就会被法拍，就会被查封，于是购房者就成了老赖。这种奇葩的事情也只有在中国才能出现，这就是具有中国特色的房地产预售制度。

现在我们回过头来想一想，为什么同样是预售制度，怎么就会出现如此截然不同的结果呢？你看看世界上其它的一些国家，甚至我们的特区香港以前都曾有过预售制度，你可曾看见过一栋烂尾楼？之所以人家没有烂尾楼的出现，是因为人家严格按照契约办事，银行不敢违规放款，开发商不敢卷款跑路，因为他们很清楚这样做的后果非常的严重，是他们承担不起的。而在中国是不需要承担任何责任的，所以他们才敢肆意妄为，才敢放心大胆地去坑害消费者。

说一千，道一万，还是作恶者的违法成本太低，还是我们的法律没有很好地维护购房者的权益。