6月23日上午10点，9套位于杭州钱江新城老牌豪宅水岸帝景的法拍房，全部流拍。
这些在阿里拍卖平台上拍卖的豪宅中，建筑面积最小的148㎡左右，最大的301㎡。水岸帝景建成于2007年，地段相当不错，一线沿江，东面就是住宅限价单价69800的江河汇地块，隔江对望奥体“莲花碗”。详见浙江新闻客户端昨天的报道：钱塘观楼丨钱江新城一线江景豪宅拍卖背后故事令人唏嘘
为什么这批江景豪宅，这次会流拍？最近法拍房为什么这么火？买法拍房又有避免那些“坑”？浙江新闻客户端专访了知名律师、上海澜亭（杭州）律师事务所主任鲍乐东，为大家拆解买法拍房的“门道”。
评估价和起拍价持平面积大资深玩家等待下次打折拍卖
此次杭州钱江新城老牌豪宅水岸帝景的9套豪宅在阿里平台上拍卖，除了一套因抵押权人有异议停止拍卖外，其他8套全部流拍。
这些位置、景观俱佳的豪宅为何流拍？我们请到了知名律师、上海澜亭（杭州）律师事务所主任鲍乐东为我们分析原因——
1、评估价与起拍价持平，折扣力度不大。
2、总价高，实际能承受的客群相对少。
3、资深玩家在等待第二次拍卖，或将有8折起拍价的出现。
法拍房：资产优点与风险防范
上海澜亭（杭州）律师事务所主任鲍乐东从事法律事务多年，熟谙涉及法拍房的各类案件。鲍乐东说，法拍房是法院拍卖房产的简称，是指被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价款满足债权。此外，被司法拍卖的房子也属于法拍房。
（2）民间借贷产生：如，被告借原告的钱，约定将自己的自有房产抵押给原告，约定的时间到期后被告不能按时还款。但是根据《担保法》的规定，原告不能直接取得抵押房产，需向法院申请被告还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖被告的房产来还款。
（3）司法没收产生：比如，刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库。
（4）无主认领：对于一些无人认领的房产，可以进行拍卖，但是这种情况在现实生活中很少见。
购买法拍房的优点多很多投资客从中挑选标的
1、购房价格便宜。法拍房的价格一般低于市场价。《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第8条规定：第一次拍卖的时候，估价大约是市价的70%；如果出现流拍，二次进行拍卖的话，拍卖价大概是估价的80%；如果再次流拍，三次拍卖的话，拍卖价大概是估价的64%。不过，最终需以成交价来判定是否有性价比。
2、购房资格宽松，不限购。法拍房性质特殊，很多城市不限购。2016年11月10日，杭州市住建局的官网在限购政策解答中表示，“限购范围内并不包含司法拍卖住房”。
3、购房资源，都是现房。法拍房都是现房，可以实现拎包入住，不会存在烂尾楼，回报周期更短。一般来说，如果买一套新房，而且是毛坯房，从买房到装修，再到业主住进去安顿下来，往往都要花上一两年的时间，不仅耗费时间，而且在装修上也需要花费一大笔资金。如果买了套烂尾房，开发商跑路，楼盘盖到一半烂尾了，后果可想而知。而法拍房都是现房，不可能存在烂尾楼，办理相关手续后随时能入住。
4、购房周期短，过户快。法拍房，一般交易周期比普通二手房交易周期短。产权证2月之内拿到手权。
5、购房操作公开透明。法拍房由法院公开拍卖，操作非常透明。由于市场需求的激增，法拍市场时下一片生机盎然，曾经的“小众”行业已经逐渐实现规模化、规范化、透明化。如今法院依法通过阿里拍卖平台，以网络电子竞价的形式公开处置财产。在线上拍卖的过程中，竞拍资质有法可依，竞拍流程有据可查，公正性、公开性、权威性、保证性相对于以往的法拍房市场得到了飞跃性的进步。
6.法拍房也可以贷款按揭。按揭购房为购房群体减轻不少负担，阿里巴巴旗下拍卖平台的杭州区域司法拍卖房产均已经可以支持贷款，消费者线上拍卖的房源成交后，即可在线“一键申请”贷款，最高贷款额度超亿元。同时，当前支持法拍房按揭贷款的城市越来越多，贷款类型均为商业贷款，暂不支持公积金贷款。征信资质好的客户也可以根据个人条件和需求，正常享受国家银行政策和利率，进行审批按揭和贷款。
法拍房的可能会有风险隐患，建议专业人士指导下操作
那么法拍房到底存在哪些风险呢？
鲍乐东律师告诉记者，法拍房的风险主要包括4个方面。
包括：1、后续费用的风险
（1）悔拍的，保证金不退。法院拍卖前通常会要求竞拍者预交一定的保证金，保证金的多少由法院或拍卖执行方确定，但是一般都不低于评估价或市场价的百分之五。也就是说如果你想要拍卖一套价值500万的房子，首先你要准备几十万的保证金。如果竞拍失败，可以申请退还保证金。但竞拍成功，由于对房子情况调查不周，不满意，但一旦发生悔拍，保证金是不退还的。比如之前网上曝出，本想冲着给孩子上学买下的法拍房，最后一算才发现，税费都赶上房子总价了，最后无奈选择放弃保证金。
（2）税费需要注意。契税：首套房90平方以下1%；90平方以上140平方以下1.5%；140平方以上2%，二套房2%，三套房及三套以上3%。个税：无论几套房个税都是3%。正常的法拍房房一般只有契税和个税。增值税、继承税和合同房的税收，需要各位购房者找专业的辅拍机构做详细的调查，否则自己盲目竞拍，拍成功后遇到高额税收的房子，到时候如果放弃的话保证金法院没收，如果继续办理过户的话，可能加起税收此房已远远超过市场价。
（3）物业费、取暖费、水电气费、维修费用需要注意。购买拍卖房屋，一定要提前到现场实地考察，了解拍买房是否有拖欠物业费、取暖费、水电气费等情况。部分房产如果长期无人入住拖欠了很久，这可是一笔不小的费用。如果房屋破坏状况较严重，未来可能需要大量维修费用。而且部分法拍房可能因为种种原因无法实地查看，存在一定风险。
2、法拍房无法入住的风险
《合同法》第229条规定“租赁不破买卖”，即：租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，承受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。因此，如果这套房子之前被签了长期租赁合约（比如10-20年）的话，需要等到租约结束，才能收回这套房子的使用权。但是，正是因为法拍房便宜，所以经常会出现买房人没有实地看房或者拍下来之后才发现有瑕疵，从而悔拍。甚至有些一开始说没有租赁的法拍房，等拍卖后，突然又冒出来租赁合同或者有人在里面居住不肯腾房。一般情况下，执行法院不会强制腾空，购房者还需要另立民事案件进行处理，那就很麻烦。
3、不能落户的风险
很多时候，法拍房上面是有原户主落户的。法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序，将房屋合法地过户给了买房人，买房人就拿到了房屋的产权。但是如果原房主不愿迁出户口，法院没有强制其迁出的权利。那么如果你购买法拍房，户口就存在没法落户的可能，而户口不能落户意味着子女就学等问题没法解决。
4、原房主的身份风险
法拍房基本是由于债务人无法偿债而被拍卖房产，如果原房主人品可靠，只是暂时资金周转不灵，那还比较省心。但是，我国目前民间贷款无法通过国家机构查询，如果原房主因债务问题跑路，那么你拍下他的房屋，入住后可能遭到其他债权人的追讨，碰到不讲理的人很麻烦。一般情况下，法院不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因，所以这个风险不容忽视。
如何防范购买法拍房的风险呢？
鲍乐东律师介绍说，主要可以从这几个方面着手：
1、实地看房：租赁及被占有的房子要当心
法拍房想看房可没那么方便，不去实地考察看房，很可能遇到存在建筑瑕疵的房产，而法院对房子的瑕疵是不担责的。实地看房也能了解到这个买卖的房子是不是存在对外出租了或者是被占有的情况。在法律上买卖不破租赁，也就是说这个房子买卖是不影响租赁合约的，如果原房主租给了别人居住或者做生意，你是没有权利赶走租房的人的，只能等合约到期或者赔付对方违约金才可以。如果遇上那种租给品牌店铺和酒店式公寓之类长期租户，那交接、腾退处理起来都很复杂，成本也特别高。
2、房屋原主的身份背景
被抵押或者没收房屋的，大多是因为债务人无法履行到期债务，导致被债权人起诉、查封抵押房产，最终被法院强制执行拍卖，很多一部分是由于投资失败，资金链断链或者沾染高利贷跑路的，如果是普通做买卖失败，人品尚可还行，如果遇到流氓房主，可能会返回来闹事、找麻烦，后患无穷。
3、房产的属性要查清
不管购买什么类型的房屋都要查清房产的属性，法拍房也不例外。房产的属性主要包括土地的出让性质、使用年限、有没有办理过不动产证、税费缴纳有没有拖欠等。这里需要说明的是，法出的拍卖价，通常只是“裸价”，参拍者如果举牌竞得，除了要一次性全额向法院支付销售款外，还要承担一些隐性费用，比如被拍卖房子的名下还有拖欠的物业费、水电费等，也需竞拍人一并承担的。
4、明确过户流程如果以上没有问题，最终通过司法拍卖成功买到了房子，购房者就要尽快办理过户手续：
（1）购房者首先要确认法院是否解除了该房产的查封。
（2）准备好相关材料，用书面方式寄给有关部门。
（3）如果是当事人自愿履行判决或裁定的，由当事人共同到登记机关办理过户登记。
当事人一方不愿履行判决、裁定义务的，由银行向法院提出强制执行申请，登记机关根据法院的强制过户的判决或裁定、协助执行通知书办理过户；可让法院出面协调建设局和国体资源局的关系，依法办理房产过户手续，取得房产证。
