速度也不慢，海开永丰基地项目公布了案名“海开澐颂”，产品户型也有流出，让中海富华里迎来了正面硬刚的对手。

在第三批次土拍势头最猛的中海，将在京城南北、内城核心区与新兴产业区双线作战，分别与金茂、海开展开对决。

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海开澐颂稳中有勇

让我们先看看海开澐颂，该项目于第三批次土拍拿地，在永丰0013、0015/0016两宗地被中海以顶价豪揽后，海开+中建壹品则以约4.5%的溢价率拿下了0019/0018地块，成交楼面价约4.79万元/平米。

这宗地用地规模52463.4平米，规划地上建筑规模123492.16平米。其中0019住宅建设用地40363.4平米，规划地上建筑规模96872.16平米，容积率为2.4，控高45米；0018多功能用地则配建社区养老、文化、体育等设施，及菜市场、便利店、药店、早餐店等社区配套商业，建面共计26620平米。

规划示意图

据悉，项目将打造洋房+高层搭配的社区，产品户型涵盖82平米两居、88/93平米三居、120/129/149/154平米四居，其中154平米大四居为楼王，最大设计亮点为南向四面宽带飘窗。

目前，项目尚未官宣产品户型图等具体信息，帮主找到一张网传的154平米大四居户型图，先放出来供大家参考。

从图示可以看出，这是一个四室两厅两卫的户型，南北通透，南向四面宽，面宽大于进深，宽厅应有6米左右，形成LDKM空间，是当下大平层的一种主流设计形式，将居室的主要空间给予了公共部分，同时每间卧室的尺度有舒适的尺度，两个卫生间也都是三段式明卫，次卫还实现了干湿分离，另有独立家政空间。

在永丰，小户型要拼手速，大户型产品相对较少，像海开澐颂这种154平米大四居产品，只有幸福里润园、海淀幸福里有同面积区间的四居，且存量不多。

据帮主查询，幸福里润园开盘至今8月有余，最大的147平米四居户型还剩28套在售房源，去化率约77%。海淀幸福里早已进入尾房阶段。

在小面积户型方面，海开澐颂两居面积为82平米，按8.2万元/平米的指导售价计算，套总价约670万元起，具有较强的竞争力，但套数占比据悉只有12%，100套出头，应较抢手。

海开是海淀区老牌国企，低调多年，近一年凭借圆明天颂的现象级表现，重新进入买房人的视野。

海开澐颂项目因为要面对中海富华里·富园与汇园的前后夹击，产品定位相对多元化，体现出稳健中有进取的心态。

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中海富华里左右互搏

在海开澐颂北侧，即是中海富华里·汇园与富园，0013地块的富园先入市，项目规划地上建筑规模约7.17万平米，容积率为1.5，控高30米，打造15栋6—10层洋房，产品涵盖80—125平米二至四居，共812套房源，其中现房销售面积为3.6万平米。（详见：昌平3万+新盘首期售罄，三批次土拍新盘开始入市）

这宗地在拿地时溢价率达到15%，楼面价达5.85万元/平米，是F2三宗地中楼面价最高的一块，且竞至过半面积需现房销售，这使得富园可售的期房房源也就400套左右。

规划示意图

有意思的是，0013地块时F2三宗地中唯一低密度地块，且居住属性最纯粹，0015地块汇园则与海开澐颂容积率相同。

按常理，低密度地块宜做品改大户型洋房产品，高密度地块适合做中小户型产品，但中海却反其道而行之，在产品定位时左手画方、右手画圆，将富园定位于面向刚需、刚改，据悉将更大面积产品留给了汇园。

而且，富园的指导售价为8.5万元/平米，汇园为8.2万元/平米，这让选择富园的买房人虽然可以享受更佳的居住环境，但是却要付出多3000元/平米的房价。

尽管从纸面上看有些不合乎逻辑，但是看两块地的楼面价，汇园成交楼面价约为5.37万元/平米，相对利润空间更大，更有利于提升品质，因此做大户型高总价产品是明智选择。

而之前中海滙德里的成功，证明只要降低门槛，必能获得回报。因此，先入市的富园延续中海滙德里产品路线，也不失为一种合理的策略。

富园由于利润空间相对窄，只能将低密度的优势最大化。虽然期房门槛为680万元起，略高于海开澐颂，但以纯洋房产品应对，且两居套数占比约6成，因此有望提高去化速度。

当富园完成去化后，汇园的大面积、高总价产品入市，又与海开澐颂拉开了时间差，届时区域供应减少，也有利于减轻压力。

户型分布示意图（灰色楼栋为现房销售部分）

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永丰板块蓝图渐显

看过海开澐颂与中海富华里两个项目的分析，相信买房人会对自己的选择做出判断，虽然项目间存在竞争，但在前永丰双雄同场竞逐时代，却呈现出和而不同、共享共赢的局面，说到底，还是区域市场需求大、吸引力强，这样的底蕴在后双雄时代仍将被惠及。

在F2三宗地全部入市后，海淀永丰产业基地板块已无可开发宅地，海淀区除个别隐藏的存量宅地外，永丰三个项目至少在一年左右的时间里，是海淀区最后的供应。

永丰从早期的冠城大通百旺府，到前两年的海淀幸福里，今年的中海滙德里、幸福里润园，再到如今的中海富华里、海开澐颂，一路高歌猛进，成为海淀北部新区的新中心，也在最近三年中牢牢占据北京楼市的制高点。

位于北五环与北六环之间的永丰板块，之所以能够成为一个新区规划发展的样板，验证了前沿产业带动区域发展的成功模式，高端产业聚集—吸引高素质活力人群—集合城市优质资源配套—住宅用地逐步供应—房子热销价格高企，形成一条完美的逻辑线。

永丰产业的发展得益于海淀高新技术产业不断外溢，在上述住宅板块的南侧与西侧，沿北清路，密布着航天城、永丰基地、中关村壹号、中关村集成电路设计园、中关村翠湖科技园等高新产业园区，东侧隔京新高速则有昌平生命科学园、北大医疗产业园等园区，可以说，这里就是北京科创的源头，是前沿科创发展走廊。

根据北京市的总体规划，北清路沿线中关村科学城北区将释放约700万平米的产业空间，形成中关村翠湖科技园、永丰基地、中关村生命科学园三大园区组团的格局。而这三大产业组团，也被纳入了31.85平方公里的北京自贸区科技创新片区。

因此，在强大的产业支撑与带动下，轨道交通、教育、医疗、商业、文化等资源都向永丰板块集中，使永丰的规划蓝图正在一步步走向现实。

其中，在已有地铁16号线与地铁昌平线的现状下，地铁19号线北延工程规划也已落地，将在北京轨道交通第三期开建，进一步完善永丰的轨道交通。

北清路快速化改造一期工程计划将于2025年9月完工，将在京新高速与京承高速之间形成全长19.4公里的快速走廊，加强永丰与东部的联系。

永丰板块3公里生活圈也在建设过程之中，西侧1公里外在建西北旺大悦城，大悦城北侧则是在建的故宫北院，教育资源有12年学制的清华附中永丰学校，医疗机构则有东北侧2公里外的三级医院北大国际医院。

而在永丰周边，生态资源同样丰富，北侧有南沙河，西北部有翠湖湿地公园和稻香湖生态园，距离海淀西北部阳台山、凤凰岭、昌平白虎涧森林公园等西山风景区，也只有20多公里之遥。

由此可见，永丰形成海淀北部新的城市中心，规划蓝图正在不断实现，这里也成为职住平衡的典范。而且，这种外溢效应已辐射到更北部的中关村国家工程技术中心以及沙河、马池口镇等板块。

为什么永丰有YYDS的美誉？因为这里的发展历程既创造了一种最适合北京这座城市的规划模式，又完美验证了一种新的置业逻辑的成立——买房跟着产业走，看人口，看资金。

同时，也再度证明了北京北重于南的历史格局，已经形成的，很难改变。比如，东南部的亦庄新城也历经了30年的规划发展，如今已规划扩容至225平方公里，但其发展速度及动能相比海淀还是远远落后。