一方面，我国的老旧小区多为上个世纪八九十年代的“产物”，因管理不善、规划滞后、年代较久等原因，在飞速发展的城市化建设大潮中逐渐被遗忘，设施陈旧、公共服务缺乏、治安较差、环境杂乱是“通病”，而长期以来的失管、缺管更是让很多无物业老旧小区深陷困境，成为了城市治理中一块难啃的“硬骨头”。
另一方面，对老旧小区，特别是无物业老旧小区进行改造提升，又是增进民生福祉、补齐城市发展短板、深化文明城市建设的应有之义，也是地方政府走好新时代“赶考之路”须直面的一道“必答题”。
回答好“老旧小区改造”这份考卷，对于年轻的珠海而言，任务并不轻松。去年6月发布的《珠海市老旧小区更新专项规划（2025—2025）（下文简称规划》披露，珠海市域范围内现存老旧小区共有996个（其中2000年底前建成的为926个、部分2005年底前建成确需改造的为70个），总用地面积约1335.97公顷，占当地现状居住用地面积的13.2%，总建筑面积约2302.31万平方米。
《规划》明确，珠海将按照“区分重点，分类实施；科学规划，有序推进；共同缔造，问需于民；整合资源，连片改造”的工作原则，推进老旧小区综合整治，计划至“十四五”期末，改造老旧小区229个，涉及总户数5.18万户，预计惠及约16万居民，届时基本完成全市条件较恶劣、居民意愿强烈、筹资有保障的老旧小区的改造，达到“宜居便利、共治共享、住有所居”的总体目标。
样本一
“共享管家”助无物业小区定制服务
共享单车、共享汽车、共享充电宝……伴随共享经济的快速发展，各类创新产品和服务层出不穷，但你听说过“共享管家”吗？
近期，这一新鲜事物就出现在珠海香洲翠香街道，当地在辖区大力推广“共享管家”模式，通过提供清扫保洁、有维修保养、有绿化养护、有安全防护、有停车规范“五有”管理服务，让昔日“脏乱差”的无物业老旧小区焕然一新。
一方面大部分无物业小区面积小、户数少，独自聘请物业公司管理成本高，居民引进物业管理服务意愿低，一方面居民对美好生活日益向往。如何整合各类资源，破解老旧小区物业管理难题？
翠香街道为此在福宁社区的康兴大厦、柠溪花园和青竹花园南区3个小区率先试点，引入“共享管家”。“这3个小区的地理位置相近，经过街道、社区、小区管理组织小组和热心居民多次协商，整合成一个‘共享管家’项目服务区，共同购买附近的福宁花园小区物业公司的服务。”福宁社区党委书记黄婉珍说。
作为试点之一，柠溪花园小区位于珠海主城区的香溪路，是一个30多年的老旧小区，有173户居民，其中近半数住户是外来租住人员，人员流动大、管理难度高。
与大多数无物业小区相似，柠溪花园小区曾经有物业管理，直至2014年前任物业公司撤出后陷入8年多的“管理真空”。黄婉珍介绍，小区后来虽成立了临时业委会接管小区，但业委会成员有的要上班，有的搬走了，此外还涉及小区停车收益的分配问题，容易产生矛盾。
2025年12月16日，伴随“共享管家”项目正式进驻，柠溪花园迎来了一场”蜕变”：大门口新设了智能化行车道闸，车辆整齐地停放在车位上，垃圾投放点的垃圾不再堆积成山。居民如果需要维修保洁，便可向共享管家购买服务，工作人员立即上门维修。
柠溪花园内停放整齐的车辆
“许多老旧小区很难引进物业，说到底还是成本问题。”黄婉珍给“共享管家”项目算了一笔账，柠溪花园的管理费收入加上停车费收入每月最多为11200元，如果引入专门的物业公司，门岗和保洁最少要聘请6个人，每个月用人成本大约为25000元。现在‘共享管家’项目在柠溪花园的每月服务成本是9624元，小区收入可以覆盖,通过智能化设备、人工兼职管理加“菜单式”服务，进一步为老旧小区减少了人工成本。
稳定、规范的小区居民管理组织，是无物业小区实现自我管理的关键。当地社区为此成立了小区共管委员会，并建立党支部，为3个小区的“共享管家”项目建立了居民主体组织；此外，翠香街道、福宁社区指导小区还根据实际情况完善基础制度体系，制定了《小区管理规约》《小区议事规则》《福宁社区小区共管委员会职责》和《物业管理方案》。管理制度均上墙，履行情况接受街道、社区和居民的监督。截止今年3月，“共享管家”项目还同步在翠香街道其他5个小区推广。
样本二
成立“社区大管家”探索老旧小区连片改造
今年1月，珠海拱北街道将军山“社区大管家”项目启动仪式举行，标志着香洲区首个“社区大管家”正式进驻社区，开启了当地推进老旧小区连片改造的新探索。
据了解，将军山社区地处拱北街道，总面积约33.2公顷。辖区内共有28个小区，均为2000年前建成的老旧小区，其中有18个无物业管理小区。小区环境“脏乱差”，设备设施老旧破损严重，物业介入难、接管难、统一难、收费难等问题普遍。
成立“社区大管家”，成为社区破解当地无物业小区多、管理难的一次尝试。该项目核心功能包括：项目服务模式、设立服务中心、社区智慧服务平台、实施社区市政综合管养、逐步进驻无物业小区管理、提供社区居民服务及挖掘社区公共资源等重要内容。
目前，正圆公司已在将军山社区设立“社区大管家服务中心”，配置项目经理、社区管家及社区管理、运营等团队，按照计划，首批将推进当地3个无物业管理小区的接管工作，后续将根据各个无物业小区实际与居民服务需求，开展分级菜单式物业服务，最终实现该社区内18个无物业小区清零。
除提供高标准、高品质的综合物管服务，“社区大管家”的进驻，也让过去公共服务滞后的无物业老旧小区居民可在“家门口”享受到代缴水电费、话费充值、机票预订、代收快递、医疗挂号等便民服务，社区居民还可以参与棋牌类、插花、厨艺、健身等不定期社区文化活动。
柠溪花园居民在活动场所打乒乓球
此外，服务中心还将提供如开荒保洁、园艺服务、宠物托管、清洗清洁、水电维修、管道疏通、搬家等满足社区居民生活便利需求的家政服务及养老幼托服务等。
样本三
农机小区位于珠海前山街道逸仙路286号，建成于1998年，共有2栋楼5个单元120户居民。小区长期以来无物业公司进行规范化管理，基础设施老化破损、停车位紧张、环境卫生差、违建多、乱堆放、四害多等问题突出。
为提升小区的治理水平及居民的居住环境，逸仙社区在深入调研实际情况和广泛征求群众意见的基础上，探索实施“楼栋长议事+小区议事+社区党委议事”三级议事机制的小区自治：由街坊民选每个单元2名楼栋长，组成楼栋长议事会，分头收集居民意见建议；由小区党支部、楼栋长、业委会委员组成小区议事会，汇总楼栋长收集的意见建议，经过调查研究，形成初步解决意见；社区党委参与议事，引领正确方向，监督指导小区议事会开展工作，依法依规解决小区各种事宜。
样本四
智能化设备显身手小区实现“智能化自治”
创新应用高科技，实现小区智慧化管理，降低人工成本，是珠海推进老旧小区改造，破解无物业小区管理难题的又一重要举措。
在珠海翠香街道青竹花园南区，伴随“智能化无人值守”设施的投入使用，这个无物业小区首次迎来了“智能物管”，青竹花园南区业委会主任朱英桂更是形象地称之为”智能化自治”。
青竹花园南区是1998年建成的小区，有83户居民，建筑面积5000多平方米。去年6月，物业公司正式提出退场，小区没有管理单位接手，面临“管理真空”。
福宁社区党委在了解小区的情况后，几次召开研讨会，决定试行“智能化无人值守”管理模式，即在小区出口安装智能化车辆识别道闸和人脸识别的智能门禁，每个月的收入扣除必要的费用开支，剩余的收入全部作为小区公共基金，以后业委会不但有“钱袋子”，小区的公共服务也有资金投入了。
在研讨了初步方案后，业委会成员也多次召开协商会议，发动居民众筹了8600余元，还通过申请民生微实事项目支持14000余元，解决了小区“智能化无人值守”设备的资金投入。
