购房者如果注意一下就会发现，90平米房子是每个房产项目中最多的户型，也是最快销售一空的户型。很多房产内行人也非常喜欢购房90平米的房子，这是为什么了？

这主要因为90平米的房子无论从自住还是投资角度，都是一个非常好的户型。

从自住角度来说：房价日益高涨的今天，90平米房子是满足家庭成长需求的最小面积的房子。

从投资角度来说：90平米的房子最容易转手、价格涨幅最快、投资回报率最高的房子。

下面冷眼详细讲解一下：

1、三个房间是满足中国家庭成长的最低户型要求。

在中国家庭成长周期中，三口之家是时间最长的家庭结构，也是目前中国最常见、最多出现的家庭结构。这种家庭结构之下，对房间的最低需求是必须有三个房间，其中一个是父母的房价、一个是宝宝的房间、最后是照看宝宝的祖父母的临时房间。

三口之家有可能成长成为三代同堂、二宝家庭等，三个房间虽然会捉襟见肘，但是还是能基本满足成长之后家庭的需求，不至于出现家庭成员睡客厅的尴尬局面。

因此无论户型面积做的多小，房价有多贵，三个房间是最低需求，对于自住客户而言，空间需求已经不能进行降低了。

2、目前主流建筑类别是高层产品，在得房率70%-80%的限制下，90平米的实际使用面积只有60-75平米之间。

随着目前土地资源的稀缺，一二线城市的房子基本上是高层建筑为主，这些建筑的楼层达到18层-33层。高层建筑由于必须建设大量公共部分，因此得房率远远低于多层、小高层、仅仅只能维持在70%-80%之间。

按照这个得房率计算，90平米的户型的实际使用面积只能达到60-75平米。

3、60-75平米已经建设三房的最低标准，面积已经无法减少。

实际使用面积只有60-75平米的情况之下，其实已经无法建设出纯粹的三房产品，严格意义来说是2+1房的产品。但是考虑到第三个房间主要作为祖父母居住或储藏间使用，因此能达到居住者的最低需求。

简单来说：90平米的房子已经是客户的居住需求底线了，面积不能再进行任何降低，再降低就根本无法满足家庭成长的需求了。

90平米的三房已经是客户的居住需求底线了，不能变小一平米了，但为什么不适当增加提供户型的舒适度了，价格也不会增加太多。

这是由于房产契税的征收分割点就是90平米，如果购买的房子大于90平米，契税会提高50%-100%。我简单举个例子，便于大家理解：

假设一套300万的房子，如果购房者购买首套房，面积是90平米以下，契税是3万元；如果购房者购买首套房，面积是90平米以上，契税是4.5万元；如果购房者购买二套房，面积是90平米以上，契税是6万元。

简单来说，一套300万的房子，如果90平米以下税收是3万元，如果90平米以上税收是4.5-6万元，税收多出了1.5万-3万元。

购买90平米的居住客户基本上各个城市的刚需首置客户，普遍对价格极度敏感，功能性和舒适性相比，更倾向与功能性，特别是90平米就算增加几平米做成正常三房产品，舒适度并不会得到质的提升，但税费却会极大的增加，完全不符合刚需购房者的购买心理

因此开发商的三房产品在满足基本的功能需求之后，面积一般会控制在90平米以内。

90平米的房子由于购房门槛最低，月供压力小，功能齐全、性价比最高，因此无论刚需客户、投资客户都十分青睐，潜在客户众多，因此未来转手率高、转手时间短。

90平米的房子的投资回报率也高于同样户型的房子。首先由于90平米房子非常容易出售，因此单价是远远高于大面积的房子的，其次是租金回报率也远远高于同户型的房子，因为租赁市场的租金并不是按照面积大小计算，而是按照功能空间进行计算的，90平米和100平米同样是三个房价，租金不会出现变化。但由于90平米购房资金少，因此回报率肯定是高于100平米的户型。

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